Ein Eigentümer, der im September 2026 Renovierungsarbeiten startet, arbeitet nicht mehr im gleichen regulatorischen Rahmen wie vor sechs Monaten. Seit dem 1. September hat das Dekret Nr. 2026-822 mehrere gängige Maßnahmen (Dämmung, Belüftung, thermodynamische Warmwasserbereiter) aus dem MaPrimeRénov’-Programm „per Geste“ gestrichen, was die Reihenfolge eines Projekts und dessen Finanzierung beeinflusst. Bevor man überhaupt über Budget oder Zeitplan spricht, muss man sein Projekt auf die tatsächlich verfügbaren Fördermittel abstimmen.
MaPrimeRénov’-Reform September 2026: konkrete Auswirkungen auf eine Baustelle
Vor Ort ist die direkte Konsequenz einfach: Ein Angebot, das vor der Überprüfung der Fördermittel unterschrieben wird, kann mehrere tausend Euro mehr kosten. Die noch förderfähigen Arbeiten im Rahmen des „per Geste“-Programms beschränken sich nun auf bestimmte Wärmepumpen, den Anschluss an ein Fernwärmenetz und die Entfernung eines Öltanks, unter anderem eingeschränkte Maßnahmen.
Für Wohnungen, die im DPE die Klassen F oder G haben, wird der Zugang zum „per Geste“-Programm bis zum 31. Dezember 2027 verlängert. Aber die Verpflichtung, einen DPE für diese Maßnahmen vorzulegen, wird auf den 1. Januar 2028 verschoben. Diese Verschiebung schafft ein Zeitfenster, in dem man noch Schritt für Schritt an einer thermischen Schwachstelle arbeiten kann, vorausgesetzt, man zieht nicht zu lange in die Länge.
Ein weiterer Punkt, den man im Auge behalten sollte, betrifft den DPE selbst. Ab 2027 wird die Berechnungsmethode für elektrisch beheizte Wohnungen vorteilhafter. Daher sollte man vermeiden, einen DPE vor und nach der Reform zu vergleichen, als ob die Verbesserung ausschließlich auf den durchgeführten Arbeiten beruht. Wenn man nach der Renovierung verkauft, ist das ein Verkaufsargument, das man untermauern muss.
Um die Arten von Arbeiten und ihren aktuellen Rahmen zu vertiefen, kann man auf der Website 123 Net Immo mehr erfahren, die die verschiedenen Kategorien von Immobilieninterventionen detailliert beschreibt.
Budget für Immobilienarbeiten: die Posten, die man systematisch unterschätzt
Die Wettbewerber sprechen alle von „einem realistischen Budget einplanen“. Auf einer realen Baustelle besteht das Problem nicht in der anfänglichen Schätzung, sondern darin, was man vergisst einzuplanen.
Indirekte Kosten und Ausgaben außerhalb des Angebots
Das Angebot eines Handwerkers deckt seine Dienstleistung und seine Materialien ab. Es deckt in der Regel nicht die Miete für einen Container, die Parkgebühren für einen Kranwagen in der Innenstadt, zusätzliche Diagnosen (Asbest vor den Arbeiten, Blei in den Farben für ein altes Gebäude) oder die Endreinigung der Baustelle ab.
- Die elektrische Konformität, die oft während der Arbeiten entdeckt wird, wenn man die Wände öffnet, kann einen erheblichen Posten darstellen, wenn der Verteiler mehrere Jahrzehnte alt ist
- Die Kosten für vorübergehende Unterbringung oder die Einlagerung von Möbeln, die selten budgetiert werden, kommen hinzu, sobald die Baustelle die Küche oder das Badezimmer betrifft
- Die Honorare eines Architekten oder eines Bauleiters, wenn die Fläche die gesetzliche Grenze überschreitet oder das Projekt die Fassade verändert, sind nicht optional
Eine Sicherheitsmarge im Gesamtbudget einzuplanen ist kein generischer Rat: Es ist der einzige Weg, um diese Entdeckungen zu absorbieren, ohne die Baustelle unterwegs zu stoppen.
Zahlungsreihenfolge und Ratenzahlung
Ein Punkt, den die Rückmeldungen aus der Praxis bestätigen: niemals den gesamten Betrag eines Postens vor der Abnahme zahlen. Die gängige Praxis besteht darin, bei der Unterzeichnung eine Anzahlung zu leisten, eine Zwischenzahlung zur Mitte der Arbeiten und den Rest nach Behebung der Mängel zu zahlen. Wenn ein Handwerker mehr als die Hälfte des Betrags verlangt, bevor er begonnen hat, ist das ein Warnsignal.
Eigentümergemeinschaft und Arbeiten: ein kollektiver Rahmen, der das individuelle Projekt einschränkt
In einer Eigentümergemeinschaft kann man nicht mehr nur aus der Perspektive seiner Wohnung denken. Der mehrjährige Arbeitsplan (PPT) ist nun für Eigentümergemeinschaften einer bestimmten Größe obligatorisch. Dieses Dokument plant die Eingriffe an der Struktur, den Gemeinschaftsbereichen und der Gebäudehülle über mehrere Jahre.
Konkrete Fälle: Wenn der PPT in zwei Jahren eine Dämmung der Fassaden vorsieht, bedeutet es, heute auf eigene Kosten eine Innendämmung seiner Wohnung durchzuführen, potenziell doppelt zu zahlen für ein geringeres Ergebnis. Den PPT seiner Eigentümergemeinschaft vor jedem persönlichen Angebot zu konsultieren vermeidet solche Doppelungen.
Die Eigentümerversammlungen stimmen auch dem jährlich gespeisten Arbeitsfonds zu. Dieser Fonds, der manchmal als unnötige Belastung wahrgenommen wird, finanziert die umfangreichen Eingriffe ohne brutale Mittelabrufe. Wenn man in einer Eigentümergemeinschaft mit einem Renovierungsprojekt kauft, gehört die Überprüfung des Zustands dieses Fonds und des Inhalts des PPT zur finanziellen Analyse, ebenso wie die laufenden Kosten.
Die Wahl seiner Handwerker und Materialien: operationale Kriterien
Die Labels und Zertifikate (insbesondere RGE) bleiben ein grundlegender Filter, insbesondere weil sie den Zugang zu Fördermitteln bedingen. Vor Ort misst sich die Zuverlässigkeit eines Handwerkers auch an praktischen Details.
- Ein Handwerker, der die Baustelle besucht, bevor er einen Kostenvoranschlag erstellt, liefert ein zuverlässigeres Angebot als derjenige, der eine Schätzung per E-Mail auf Basis von Fotos sendet
- Die tatsächliche Verfügbarkeit (Zeitspanne zwischen der Unterzeichnung des Angebots und dem Beginn) zählt ebenso viel wie der Preis, denn eine Baustelle, die um drei Monate verschoben wird, verschiebt den gesamten Zeitplan der nachfolgenden Gewerke
- Die Überprüfung der zehnjährigen Versicherung und ihres Gültigkeitsdatums zum Zeitpunkt der Arbeiten (nicht zum Zeitpunkt des Angebots) schützt im Falle eines Schadens nach der Baustelle
Was die Materialien betrifft, wird der Reflex, das Günstigste zu wählen, oft bei den Finishing-Arbeiten teuer. Ein günstiger Fliesenbelag, der auf einem schlecht vorbereiteten Untergrund verlegt wird, reißt innerhalb weniger Monate. Die Qualität der Ausführung ist ebenso wichtig wie die des Materials, und beide sind miteinander verbunden: Ein guter Handwerker wird sich weigern, ein Produkt zu verlegen, das er für ungeeignet hält.
Die Rückmeldungen variieren zu diesem Punkt, aber die Bündelung der Gewerke (Elektro, Sanitär, Trockenbau) bei einem Bauleiter oder Generalunternehmer vereinfacht die Koordination, auch wenn die Einzelkosten pro Posten leicht höher sein können. Der Gewinn liegt in der Einhaltung des Zeitplans und der Reduzierung von Mängeln, die auf eine mangelhafte Koordination zwischen den Gewerken zurückzuführen sind.
Eine gut geführte Immobilienrenovierung basiert weniger auf Tricks als auf einer Methode: den Rahmen der Fördermittel vor der Unterzeichnung überprüfen, die unsichtbaren Kosten budgetieren, sich auf den PPT in der Eigentümergemeinschaft stützen und die Beteiligten nach konkreten Kriterien und nicht nur nach dem Preis auswählen. Der Rest ist die Baustellenüberwachung Woche für Woche.
