Die Immobilieninvestition in Frankreich durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Der Neubau geht stark zurück (Baugenehmigungen auf dem niedrigsten Stand seit vierzig Jahren), die Transaktionen im Altbau steigen wieder an, und ein neues Steuermodell ersetzt den Pinel seit Februar 2026. Diese drei Parameter verändern die Rendite- und Steuerentscheidungen für jeden Investor, der versucht, seine Mietrendite zu maximieren.
Netto-Mietrendite: Was die klassischen Formeln nicht erfassen
Die meisten Immobilieninvestitionsleitfäden präsentieren die Bruttorendite als ersten Indikator. Die Berechnung ist einfach: jährliche Mieten geteilt durch Kaufpreis. Dieses überall angezeigte Verhältnis verdeckt mehrere Posten, die die tatsächliche Rendite verringern.
Die Grundsteuer, nicht rückforderbare Hausgeldkosten, die Versicherung für nicht selbstgenutzte Immobilien und Leerstandszeiten reduzieren die Netto-Rendite erheblich. In Städten mit Mietpreisbremse kommt ein zusätzlicher Faktor hinzu: nahezu 40 % der Angebote überschreiten die gesetzlichen Obergrenzen, so eine Studie, die von der Stiftung für Wohnraum veröffentlicht wurde.
Diese Zahl signalisiert einen Markt, in dem die angegebenen Mieten nicht immer die rechtlich anwendbare Miete widerspiegeln, was die Renditeprognosen verzerrt.
Bevor man zwei Objekte vergleicht, ist es besser, eine Berechnungsgrundlage zu erstellen, die diese Posten von Anfang an einbezieht. Diejenigen, die mit BTB Immobilier investieren, haben Zugang zu Analysen, die diese Parameter integrieren, um ihr Projekt zu kalibrieren.
| Indikator | Was er misst | Hauptgrenze |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jährliche Mieten / Kaufpreis | Ignoriert Kosten, Steuern und Leerstand |
| Netto-Rendite | Mieten – Kosten – Grundsteuer / Kaufpreis + Gebühren | Berücksichtigt nicht das Steuersystem |
| Netto-Netto-Rendite | Netto-Mieten nach tatsächlicher Besteuerung | Hängt vom Grenzsteuersatz und dem gewählten Regime ab |
Die Netto-Netto-Rendite ist der einzige zuverlässige Indikator, um eine Mietinvestition mit einer finanziellen Anlage zu vergleichen. Eine Differenz von zwei Punkten zwischen brutto und netto-netto ist nichts Außergewöhnliches, insbesondere in angespannten Gebieten.
Jeanbrun-Modell und Immobilienbesteuerung: Was sich seit 2026 ändert
Seit dem 21. Februar 2026 ersetzt das Jeanbrun-Modell den Pinel. Sein Mechanismus basiert auf einer steuerlichen Abschreibung ohne Zonierung, was die Karten zwischen Neubau und renoviertem Altbau neu mischt.
Das Fehlen von Zonierung bedeutet, dass eine Immobilie in einer Mittelstadt den gleichen steuerlichen Vorteil genießen kann wie eine Wohnung in einem angespannten Gebiet. Für den Investor eröffnet dies Märkte, in denen die Kaufpreise moderat bleiben und die Bruttorendite naturgemäß höher ist.
Parallel dazu bleibt das Denormandie-Modell für den Altbau mit Renovierungsbedarf in bestimmten Bereichen aktiv. Die Entscheidung zwischen Jeanbrun und Denormandie hängt von der Art der Immobilie, den Renovierungskosten und dem Steuersystem des Investors ab.
- Jeanbrun: steuerliche Abschreibung ohne Zonierungszwang, geeignet für Neubauten oder gleichwertige Objekte, auch in Mittelstädten
- Denormandie: Steuerermäßigung im Zusammenhang mit Renovierungen im Altbau, abhängig von einem Prozentsatz der Arbeiten im Verhältnis zu den Gesamtkosten
- LMNP nach tatsächlichen Kosten: buchhalterische Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, relevant für möblierte Vermietungen mit hohen Kosten
Die Wahl des Steuersystems kann die Netto-Rendite entscheidender beeinflussen als die Wahl des Stadtteils. Ein Investor mit hohem Grenzsteuersatz, der sich für das Mikro-Eigentum entscheidet, wo das Reale vorteilhafter wäre, verliert jedes Jahr einen Teil seiner Rendite.
Renovierter Altbau gegen Neubau in 2025-2026: Marktdaten
Die Investitionen in Neubauwohnungen sind um 12,9 % im Jahr 2025 gesunken, nach einem Rückgang von 18,4 % im Jahr 2024, so die Daten des Ministeriums für ökologische Transition. Die Baugenehmigungen sind auf dem niedrigsten Stand seit vier Jahrzehnten. Diese Kontraktion verringert das zukünftige Angebot und schränkt die Möglichkeiten im Neubau ein.
Die Transaktionen im Altbau sind 2025 gestiegen, unterstützt durch eine leichte Entspannung der Zinssätze um 3 %. Dieser Kontext schafft ein Fenster für den renovierten Altbau: noch zugängliche Kaufpreise, die Möglichkeit, mittelfristig einen Wertzuwachs zu erzielen, wenn das Neubauangebot weiterhin eingeschränkt bleibt, und die Berechtigung für das Denormandie-Modell für Objekte, die Renovierungsbedarf haben.
| Segment | Tendenz 2024-2025 | Renditechance |
|---|---|---|
| Neubau | Starker Rückgang der Baugenehmigungen | Seltenes Angebot, hohe Preise, Jeanbrun-Modell |
| Renovierter Altbau | Erholung der Transaktionen | Moderate Preise, Denormandie, potenzieller Wertzuwachs |
| Alter ohne Renovierung | Aktiver Markt | Sofortige Rendite, Achtung beim DPE |
Der DPE (Energieeffizienzdiagnose) hat zunehmend Einfluss auf den Wert von Altimmobilien. Eine Wohnung mit der Klassifizierung F oder G wird schrittweise für die Vermietung verboten, was dazu zwingt, die Kosten für energetische Renovierungen in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen.
Mietpreisbremse und Mietrendite: Ein unterschätztes Risiko
Die Mietpreisbremse betrifft eine wachsende Anzahl französischer Gemeinden. Die verfügbaren Daten zeigen, dass fast jede zweite Anzeige in Paris die Obergrenzen überschreitet, und der Anteil bleibt auch in anderen betroffenen Städten hoch.
Für einen Investor hat diese Erkenntnis zwei Implikationen. Erstens können die auf den Markt-Mieten basierenden Renditeprognosen zu optimistisch sein, wenn der Mieter die Miete anfechtet oder wenn die Kontrollen verstärkt werden. Zweitens bietet die Investition in einem Gebiet ohne Mietpreisbremse eine Freiheit bei der Festlegung der Miete, die die Rendite schützt.
Mittelstädte, die nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind, kombiniert mit dem Jeanbrun-Modell ohne Zonierung, stellen eine Diversifikationsachse dar, die in den Standardberechnungen nicht hervorgehoben wird.
Der Wohnungssektor macht fast ein Drittel des Budgets französischer Haushalte aus, was eine strukturelle Mietnachfrage garantiert. Die nützlichste Kennzahl für einen Investor bleibt die Netto-Netto-Rendite, berechnet auf der Grundlage seines eigenen Grenzsteuersatzes, mit dem richtigen Steuersystem. Alles andere, Standort, Art der Immobilie, Modell, ergibt sich daraus.
