Een eigenaar die in september 2026 renovatiewerkzaamheden start, werkt niet meer binnen hetzelfde regelgevend kader als zes maanden geleden. Sinds 1 september heeft het decreet nr. 2026-822 verschillende gangbare operaties (isolatie, ventilatie, thermodynamische warmwaterboiler) uit het MaPrimeRénov’ “per gebaar” verwijderd, wat de situatie verandert voor de sequensering van een bouwproject en de financiering ervan. Voordat we het budget of de planning bespreken, moeten we ons project afstemmen op de daadwerkelijk beschikbare subsidies.
Hervorming MaPrimeRénov’ september 2026: concrete impact op een bouwproject
Op de werkvloer is de directe consequentie eenvoudig: een offerte die is ondertekend vóór de controle van de subsidies kan duizenden euro’s meer kosten. De werkzaamheden die nog in aanmerking komen voor het “per gebaar” traject zijn nu beperkt tot bepaalde warmtepompen, de aansluiting op een warmtenet en het verwijderen van een olieopslag, naast andere beperkte operaties.
Voor woningen die in de DPE-categorie F of G vallen, is de toegang tot het “per gebaar” traject verlengd tot 31 december 2027. Maar de verplichting om een DPE voor deze gebaren te overleggen, is uitgesteld tot 1 januari 2028. Dit uitstel creëert een venster waarin we nog stap voor stap kunnen handelen aan een thermische doorlaat, op voorwaarde dat we niet te lang wachten.
Een ander punt om in de gaten te houden betreft de DPE zelf. Vanaf 2027 zal de rekenmethode gunstiger worden voor woningen die elektrisch verwarmd worden. We moeten dus ervoor zorgen dat we een DPE vóór en na de hervorming niet met elkaar vergelijken alsof de verbetering uitsluitend voortkomt uit de uitgevoerde werkzaamheden. Wanneer we na de renovatie verkopen, is dat een verkoopargument dat we moeten kunnen onderbouwen.
Voor meer informatie over de soorten werkzaamheden en hun huidige kader, kan men meer te weten komen op de website 123 Net Immo, die de verschillende categorieën van vastgoedinterventies gedetailleerd beschrijft.
Budget voor vastgoedwerkzaamheden: de posten die we systematisch onderschatten
Concurrenten spreken allemaal over “het voorzien van een realistisch budget”. Op een echt bouwproject is het probleem niet de initiële schatting, maar wat we vergeten erin op te nemen.
Indirecte kosten en kosten buiten de offerte
De offerte van een vakman dekt zijn prestatie en zijn materialen. Het dekt doorgaans niet de huur van een container, de parkeerkosten voor een kraanwagen in het stadscentrum, de aanvullende diagnosen (asbest vóór de werkzaamheden, lood in de verf voor een oud gebouw) of de schoonmaak na de werkzaamheden.
- De elektrische conformiteit, vaak ontdekt tijdens de werkzaamheden wanneer we de muren openen, kan een zware post zijn als de schakelkast tientallen jaren oud is
- De kosten voor tijdelijke huisvesting of opslag van meubels, zelden begroot, komen erbij zodra de werkzaamheden de keuken of de badkamer raken
- De honoraria van een architect of een projectleider, wanneer de oppervlakte de wettelijke drempel overschrijdt of wanneer het project de gevel wijzigt, zijn niet optioneel
Een veiligheidsmarge in het totale budget voorzien is geen algemeen advies: het is de enige manier om deze ontdekkingen op te vangen zonder het project onderweg stil te leggen.
Betalingsvolgorde en spreiding
Een punt dat de feedback uit de praktijk bevestigt: nooit de volledige som van een post betalen vóór ontvangst. De gebruikelijke praktijk is om een aanbetaling te doen bij ondertekening, een tussentijdse betaling halverwege het project en het saldo na het opheffen van de voorbehouden. Wanneer een vakman meer dan de helft van het bedrag vraagt voordat hij is begonnen, is dat een waarschuwingssignaal.
VvE en werkzaamheden: een collectief kader dat het individuele project beperkt
In een VvE kan men niet meer alleen redeneren vanuit het perspectief van zijn appartement. Het meerjarig werkplan (PPT) is nu verplicht voor VvE’s van een bepaalde grootte. Dit document plant de interventies op de structuur, de gemeenschappelijke delen en de schil van het gebouw over meerdere jaren.
Concreet, als de PPT een isolatie van de gevels over twee jaar voorziet, betekent het op eigen kosten isolatie van binnenuit in zijn appartement vandaag potentieel dubbel betalen voor een minder resultaat. Het raadplegen van de PPT van zijn VvE vóór elke persoonlijke offerte voorkomt dit soort duplicatie.
De algemene vergaderingen stemmen ook over het werkfonds dat elk jaar wordt aangevuld. Dit fonds, soms gezien als een onnodige last, financiert zware interventies zonder een plotselinge kapitaalinjectie. Wanneer men in een VvE koopt met een renovatieproject, is het controleren van de status van dit fonds en de inhoud van de PPT onderdeel van de financiële analyse, net als de lopende kosten.
Het kiezen van vakmannen en materialen: operationele criteria
De labels en certificeringen (vooral RGE) blijven een basisfilter, vooral omdat ze de toegang tot subsidies bepalen. Op de werkvloer wordt de betrouwbaarheid van een vakman ook gemeten aan praktische details.
- Een vakman die de bouwplaats bezoekt voordat hij een offerte maakt, levert een betrouwbaardere offerte dan degene die een schatting per e-mail op basis van foto’s verstuurt
- De werkelijke beschikbaarheid (de tijd tussen ondertekening van de offerte en start) is net zo belangrijk als de prijs, want een project dat drie maanden wordt uitgesteld, verschuift de hele planning van de volgende vakgebieden
- Het controleren van de decennialange verzekering en de geldigheidsdatum op het moment van de werkzaamheden (niet op het moment van de offerte) beschermt in geval van schade na de werkzaamheden
Wat betreft materialen, de reflex om de goedkoopste te kiezen, betaalt zich vaak terug op het moment van de afwerking. Een goedkope tegel die op een slecht voorbereide dekvloer is gelegd, barst binnen enkele maanden. De kwaliteit van de uitvoering is net zo belangrijk als die van het materiaal, en beide zijn met elkaar verbonden: een goede vakman zal weigeren een product te plaatsen dat hij ongeschikt acht.
De meningen hierover variëren, maar het groeperen van de percelen (elektriciteit, loodgieterij, stucwerk) bij een projectleider of een hoofdaannemer vereenvoudigt de coördinatie, ook al kan de eenheidsprijs per post iets hoger zijn. De winst zit in het respecteren van de planning en het verminderen van de gebreken die voortkomen uit een gebrek aan coördinatie tussen vakgebieden.
Een goed geleid vastgoedrenovatieproject berust minder op trucs dan op een methode: het controleren van het kader van de subsidies voordat men ondertekent, het begroten van de onzichtbare kosten, het steunen op de PPT in de VvE, en het selecteren van de betrokkenen op basis van concrete criteria in plaats van alleen op prijs. De rest is het volgen van de bouwplaats week na week.
